اوین
نامه کیهان 10 تیر - 98
كابوس اجاره بها در فصل
جابه جايي/ دولتمردان دقيقا چه مي كنند؟!
گزارش اوین نامه كيهان از بازار نابسامان مسكن
گزارش اوین نامه كيهان از بازار نابسامان مسكن
سرويس اقتصادي: در شرايطي كه تابستان
امسال فصل داغي را براي مستاجران رقم زده و قيمت هاي مسكن و اجاره به شدت نجومي
شده است افكار عمومي از خود مي پرسد دولتمردان دقيقا در اين شرايط مشغول چه اقدام
و تدبيري هستند؟به گزارش خبرنگار ما، با شروع فصل تابستان، جا به جايي هاي
مستاجران نيز كليد خورده و دغدغه تهيه مسكن مناسب و ارزان قيمت به مشكل اصلي قريب
به 35 درصد مردم كشورمان تبديل شده است. اين درحالي است كه، طي يكسال گذشته قيمت
ها در بازار اجاره به حدي بالا رفته كه اغلب مستاجران را مجبور به پذيرش شرايط سخت
تر كرده است. به عنوان نمونه، مستاجري كه سال گذشته يك واحد مسكوني 80متري را در
حوالي ميدان امام حسين(ع) با 80 ميليون تومان رهن و 400 هزار تومان اجاره ماهيانه،
كرايه كرده بود، به خبرنگار ما گفت: صاحبخانه كه انسان منصفي هم هست، امسال مبلغ
رهن را ثابت نگه داشته اما درخواست اجاره يك ميليون و دويست هزار توماني كرده است.
وي مي افزايد چون پرداخت كرايه فوق از توان من خارج است مجبور شدم به دنبال خانه
اي ارزانتر در مناطق پايين تر باشم. مستاجر ديگري كه يكسال گذشته را در واحدي
قديمي در منطقه پونك تهران سكونت داشته و علاوه بر 40 ميليون تومان پول رهن،
ماهيانه يك و نيم ميليون تومان نيز اجاره پرداخت كرده است، اظهار مي كند: صاحبخانه
ما براي سال آينده اجاره را به دو و نيم ميليون تومان افزايش داده است، به همين
دليل ناچارم به محله هاي جنوبي شهر نقل مكان كنم.
در نمونه اي ديگر، در خيابان پيروزي
(منطقه 14) براي يك خانه 30 متري، 10 ميليون پول پيش با يك ميليون و 800 هزار
تومان اجاره در نظر گرفته شده كه در نوع خود رقم بسيار بالايي است. متاسفانه در
برخي مناطق خارج از تهران هم مردم با مشكلات بدتري دست و پنجه نرم مي كنند.
در عظيميه كرج مستاجري كه سال گذشته براي
يك واحد120متري 120ميليون تومان رهن و مبلغ اندكي اجاره پرداخت كرده است امسال
بايد 180ميليون تومان رهن به اضافه يك ميليون و 800هزار تومان اجاره پرداخت كند.
اين وضعيت بغرنج در مناطق سيل زده و
زلزله زده نيز به دليل كمبود بيشتر مسكن حاد تر شده است.به گزارش خبرگزاري تسنيم،
احمد صفري، نماينده كرمانشاه در مجلس شوراي اسلامي در اين باره بيان كرد: مردم
ديگر توان اجاره خانه را نيز ندارند تا جايي كه تماس هاي بسياري از سوي همشهريان
براي دريافت چادر از هلال احمر و ادامه زندگي با نصب چادر در پارك ها با من برقرار
شده كه اين مسئله به مثابه يك مسئله ملي است.
وي با بيان اين كه وزارتخانه هاي راه،
اقتصاد، شهرداري ها، اداره مالياتي و ديگر مسئولان مرتبط بايد برقيمت مسكن نظارت
كنند، معتقد است دليل اصلي گراني اجاره منزل عدم نظارت بر عملكرد آژانس هاي خريد،
رهن و اجازه مسكن و بنگاه هاي كوچك و بزرگ است چراكه آنها براي كسب سود بيشتر از
يك معامله، بدون هيچ مبناي مشخصي به قيمت ها مي افزايند. عضو كميسيون انرژي مجلس
ادامه داد: مردم تا سال گذشته با 20 ميليون تومان پول و 500 هزار تومان اجاره بها
مي توانستند يك خانه اجاره كنند اما اكنون با حقوق هاي زير دو ميليون تومان بايد
به عنوان مثال 50 ميليون تومان پول پيش و ماهي يك ميليون و 500 هزار تومان اجاره
پرداخت كنند كه چنين پرداخت هزينه اي اصلا براي آنها ممكن نيست.
آمارها چه مي گويد؟
مطابق آمار وزارت راه و شهرسازي در
فروردين امسال متوسط قيمت هر مترمربع واحدهاي مسكوني در مناطق 22 گانه تهران 11
ميليون و 411 هزار تومان بوده كه در ماه بعد يعني ارديبهشت، به 12 ميليون و 712 هزار
تومان و در خرداد هم به 13 ميليون و 425 هزار تومان افزايش يافت.
از سوي ديگر در فروردين، ارديبهشت و
خردادماه سال گذشته متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني به ترتيب پنج ميليون و 584
هزار تومان، پنج ميليون و 984 هزار تومان و شش ميليون و 490 هزار تومان بود كه
مقايسه كلي آن (بهار 98 با بهار 97) حاكي از افزايش 107.9 درصدي قيمت مسكن مي
باشد. جزئيات آمار افزايش قيمت ها نيز خالي از لطف نيست؛ چنانچه با اينكه در
خردادماه اكثر مناطق با رشد قيمت مواجه شدند و منطقه 10 ركورددار بالاترين افزايش
ساليانه با 134 درصد بود، نبض رشد قيمت در مناطق داراي معاملات سفته بازانه،
كند شد. كمترين ميزان رشد ساليانه قيمت در منطقه1 با 89 درصد به ثبت رسيد. به
گزارش خبرگزاري ايسنا، نكته قابل تامل، رشد منفي ماهيانه در مناطق 14 و 15 تهران
بود. در شرايطي كه ارديبهشت ماه امسال ميانگين قيمت مسكن در منطقه 14 بالغ بر 9
ميليون و 880 هزار تومان بود در خردادماه به 9 ميليون و 520 هزار تومان رسيد. در
منطقه 15 نيز ميانگين قيمت در ارديبهشت ماه هفت ميليون و 100 هزار تومان بود كه در
خردادماه به هفت ميليون تومان رسيد.
به هرحال افزايش 108 درصدي قيمت مسكن نيز
تاثير مستقيمي بر روي اجاره ها داشته و موجب تغيير نرخ هاي اجاره شده است، چنانچه
مهدي سلطان محمدي، كارشناس مسكن بيان كرد: اجاره بها تابع قيمت مسكن است، زيرا
اجاره بازدهي سرمايه گذاري در بخش مسكن به طور معمول عددي در حدود پنج درصد سالانه
بازدهي ناخالص اجاره بر مسكن است. در همين زمينه آمارهاي بانك مركزي هم نشان مي
دهد نرخ اجاره بها در تهران طي خرداد ماه 23 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد
داشته و اين رقم براي كل مناطق شهري كشور 20.7 درصد بوده است. البته اغلب موجران،
امسال ارقام كرايه را خيلي بالا بردند و بعضا از قاعده و قانون خاصي تبعيت نكردند
و اصطلاحا هرچقدر زورشان رسيده اجاره را بالا برده اند.
گراني ها از كجا آب مي خورد؟
مهم ترين مشكل بازار مسكن كمبود عرضه و
كاهش شديد توليد در 6سال گذشته است. به عبارتي در طول 6سال دولت روحاني چون فردي
بر كرسي وزارت راه و شهرسازي تكيه زده بود كه اساسا اعتقادي به توليد مسكن نداشت و
برهمين مبنا به هيچ وجه از فرآيند توليد حمايت نكرد و همين امر موجب شد تا پروانه
هاي ساختماني در دوره وزارت عباس آخوندي (مرداد 1392 تا مهر 1397) تقريبا 60 درصد
كاهش پيدا كرد و عرضه مسكن به شكل چشمگيري كاهش يافت. اين در حالي است كه براي
تامين تقاضاي مسكن بايد سالانه يك تا 1.5 ميليون واحد ساخته مي شد رقمي كه در
پايان دوره عباس آخوندي (اسفند سال 96) به كمتر از 500 هزار واحد رسيد! جالب
اينجاست كه عباس آخوندي نه تنها طرحي درباره توليد مسكن اجرا نكرد بلكه در طول سال
هاي وزارتش از هيچ تخريبي نسبت به طرح مسكن مهر دريغ نكرد و بارها و بارها با
استفاده از عناويني چون «مزخرف» و «شهر برانداز» عمق كينه خود را نسبت به اين طرح
توليدي بيان نمود و در جلسه توديعش هم افتخار كرد كه حتي يك واحد مسكوني نساخته
است! اين در حالي است كه چندي پيش مازيار حسيني، معاون وزير كنوني راه و شهرسازي
طي مصاحبه اي گفته بود: دفتر اسكان بشر در سازمان ملل، ساخت مسكن مهر را جزو تجربه
هاي منحصر به فرد و قابل انتقال به مجامع بين المللي اعلام كرده است. در همين
زمينه، تجربه كره جنوبي نيز نشان مي دهد دولت اين كشور درسال 1988 پروژه ساخت دو
ميليون واحد مسكوني را آغاز كرد پس از آن قيمت مسكن در مرحله تثبيت قرار گرفت و
سوداگري نيز كاهش يافت. همچنين الگوهاي تقاضاي مسكن از «تقاضاي سوداگرا» به
«تقاضاي مصرف گرا» تغيير كرد. يكي ديگر از نتايج اين پروژه افزايش اطمينان عمومي
به سياست هاي دولت بود. به علاوه صنعت ساخت مسكن به سرعت توانست ظرفيت خود را
افزايش دهد كه ناشي از پروژه مذكور بود.گفتني است طرح مسكن مهر چون بر اساس قاعده
ساخت مسكن ارزان قيمت براي كم در آمدها بود به سرعت توانست قريب به 1/5 ميليون
خانوار كم در آمدي را كه هرگز فكر صاحب خانه شدن در ذهنشان نمي گنجيد صاحب مسكن
كند و علاوه برآن با توليد مسكن بيش از 200رشته شغلي نيز فعال گشت و ده ها هزار
كارگر مشغول كار و فعاليت شدند. نكته عجيب در كارنامه عباس آخوندي اينكه او حتي
طرح مورد ادعايش يعني مسكن اجتماعي را هم در طول سال هاي تصدي اش اجرا نكرد! و فقط
عمر كاري اش را به حرف و تئوري پردازي و انتقاد از مسكن مهر سپري كرد. به هرحال،
نبود تعادل ميان عرضه و تقاضا كه ناشي از كم توجهي به ساخت مسكن در شش سال گذشته و
غفلت از اين برنامه توليد مسكن بوده نشان مي دهد كه كمبود عرضه فاصله زيادي ميان
تقاضا و توليد مسكن فاصله ايجاد كرده است. در اين باره، مهدي غلامي كارشناس مسكن
به فارس گفت: دولت بايد به سمت سياست هاي افزايش عرضه مسكن حركت كند، حال اگر هر
سال 700 هزار ازدواج در كشور را محاسبه كنيم، مي بينيم كه تنها در سال 300 هزار
واحد مسكوني احداث مي شود، پس هر سال 400 هزار مسكن كمتر از تقاضا احداث مي شود و
اين انباشت كاهش عرضه مسكن در آينده بسيار خطرناك خواهد بود.همچنين وضعيت بازار
اجاره و خريد مسكن در شرايط كنوني بگونه اي شده كه به نظر مي رسد قيمت ها بدون يك
روند منطقي و براساس جو رواني و التهاب آميز افزايش مي يابد. در اين ميان اين
شائبه نيز پر رنگ شده كه يكي از دلايل اين گراني ها، تلاش دلالان براي قيمت سازي و
فروش با قيمت هاي بالاتر است. سيداحسن علوي، نماينده مجلس در همين زمينه اظهار
داشت: شرايط به نحوي شده كه قيمت مسكن را سوداگر تعيين مي كند نه دولت؛ در حالي كه
دولت بايد طرح و سامانه جامع مسكن را ارائه دهد و قيمت ها را بر اساس مناطق مشخص
كند تا متقاضي بداند قيمت ها بر اساس اصول كارشناسي اعلام شده است.
راهكارهايي براي كنترل قيمت مسكن
يكي از سياست هاي قابل اجرا، تشويق
مالكاني است كه الگوي پيشنهادي دولت ها در قراردادهاي اجاره خود را اجرا مي كنند و
همچنين در نظر گرفتن سياست هاي تنبيهي براي متخلفين است؛ اما ماجرا اينجاست براي
اجراي چنين راهكارهايي نياز به زيرساختي است كه اطلاعات مالكين و مستاجرين و
قراردادها در آن ثبت كرده و قابل استناد باشد.
اين زيرساخت در قوانين كشور ما با عنوان
سامانه ملي املاك و اسكان كشور پيش بيني شده است. قرار بوده اين سامانه تا بهمن
سال 94 تكميل و راه اندازي شود كه هنوز اين اتفاق نيفتاده است. يكي ديگر از
ابزارهاي دولت ها اخذ ماليات بر خانه هاي خالي دوم و بيشتر است. اجراي اين ماليات
با نرخ هاي موثر و سنگين باعث مي شود افراد سرمايه هاي خود را در اين بازار معطل
نگه ندارند و به سمت بازارهاي مولد هدايت شوند و همچنين واحدهاي خود را خالي نگه
ندارند و به بازار عرضه نمايند. براساس امارها معاونت اقتصادي وزارت امور اقتصادي
و دارايي، بررسي روند خانه هاي خالي در كشور طي سال هاي 1385 تا 1395 حاكي از آن
است كه نرخ واقعي خانه هاي خالي در كشور از رقم 4.2 درصد در سال 1385 (معادل 633
هزار واحد خالي) به 8.3 درصد در سال 1390 (معادل 1.6 ميليون واحد خالي) و 11.3
درصد در سال 1395 (معادل 2.6 ميليون واحد خالي) افزايش يافته كه مي توان با اعمال
ماليات بر اين خانه ها، از خالي ماندن آن جلوگيري كرد تا با افزايش عرضه، قيمت ها
را كنترل كرد.
با اين حال، در شش سال گذشته اين موضوع
مانند چماقي بر سر مردم كوبيده مي شد، كه چون اين ميزان خانه خالي وجود دارد، پس
نيازي به ساخت واحدهاي جديد نيست! اما اولا مشخص نبود چه تعداد از اين مسكن ها
قابل خريد توسط اقشار كم درآمد است و ثانيا توليد مسكن در جهت تامين تقاضاي بالا،
منافاتي با وجود خانه هاي خالي ندارد. يك راهكار ديگر براي تنظيم قيمت ها در بازار
اجاره، اين است كه دولت ها مي توانند با حمايت از تشكيل اپراتورهاي تخصصي در حوزه
اجاره داري و قاعده گذاري لازم، اين امر را ممكن سازند. اين اپراتورها حلقه واسط
ارتباطي و نه معاملاتي ميان موجر و مستاجر هستند كه با اخذ كارمزد مشخص بدون
برقراري ارتباط مستقيم واحد استيجاري را از موجر دريافت و در اختيار مستاجر قرار
مي دهد. در اين شرايط قيمت گذاري در بازار اجاره نيز توسط دولت قابليت اجرايي دارد
و امكان نظارت بر حسن انجام قوانين و مقررات وضع شده از سوي دولت امكان پذير خواهد
بود. ضمنا مسئوليت پذيري در قبال قراردادها، تسلط بر قوانين و احكام قضايي از مزيت
هاي اين اپراتورها به جاي ادامه سيستم سنتي استفاده از بنگاه ها و مشاورين املاك
است. در همين زمينه، احمدرضا سرحدي كارشناس مسكن در گفت وگو با باشگاه خبرنگاران
جوان، با بيان اينكه دولت در دو سال گذشته طرح هاي مسكني بسياري به ويژه براي
بازار اجاره ارائه كرده است گفت: تنها راهكار بهبود وضعيت بازار
اجاره ساخت مسكن استيجاري است. وي با اشاره به اينكه هم اكنون 2.5 ميليون
واحد مسكوني خالي از سكنه در كشور وجود دارد گفت: دولت بايد با اخذ ماليات از
مالكان، اين واحد ها را وارد بازار اجاره كند تا قيمت اجاره در استان تهران بشكند.
آمار ها نشان داده است كه درآمد هاي ناشي از ماليات واحد هاي مسكوني خالي از
سكنه مي تواند مشكل ساخت مسكن استيجاري را برطرف كند بنابراين دولت بايد
اجراي اين طرح را هر چه سريع تر به مرحله عملياتي برساند.
اين كارشناس مسكن با اشاره به اينكه طرح
مسكن استيجاري چندين سال است كه در كشور هاي اروپايي اجرا مي شود گفت:
ساخت مسكن استيجاري يا ارائه واحد هاي مسكوني اجاره به شرط تمليك به زوج
هاي جوان و يا اقشار متوسط جامعه مي تواند اين بازار را به سمت ثبات هدايت كند.
اعلام موضع دولت
به هرحال در شراط فعلي كه قيمتهاي اجاره
به شدت مستاجران را در تنگنا قرار داده مردم از دولت انتظار دارند گامي عملي براي
حل اين معضل بردارد و پا را از حرف و سخن فراتر بگذارد. متاسفانه دولت تاكنون
اقدام خاصي براي كنترل بازار مسكن و اجاره انجام نداده، با اين حال، محمد اسلامي، وزير
راه و شهرسازي در سخنان اخيرخود اظهار كرد: قرارداد اجاره بها بايد بين مالك و
مستاجر منعقد شود و هيچ دولتي تا به امروز در اين قرارداد ورود نكرده است اما ما
سعي كرده ايم يك اقدام مهمي را در دستور كار قرار دهيم و آن ايجاد نظام اجاره
دار حرفه اي است. وي با اشاره به اينكه دولت نظام اجاره داري حرفه
اي را ساماندهي كرده و در حال تدوين آن است، گفت: در اين موضوع ورود
استارتاپ ها را به حوزه اجاره داري پايه گذاري كرده ايم و سعي داريم با اجراي اين
دو روش مهم، حباب قيمتي را در بازار اجاره بشكنيم. وزير راه و شهرسازي توضيح داد:
چندي پيش با استارتاپ هاي پيشرو و معاونت علمي و فناوري رياست جمهوري نشست مشترك
دو ساعته اي را برگزار و تمامي جوانب ورود استارتاپ ها را بررسي كرديم و به
توافقات مهمي در اين حوزه رسيديم. سعي داريم با ايجاد نظام اجاره داري حرفه
اي و ورود استارتاپ ها تب و تاب بازار اجاره را كاهش دهيم و مالك و مستاجر
بتوانند راحت تر و روان تر با يكديگر در ارتباط باشند. اسلامي در پاسخ به اين سوال
كه آيا كمبود مسكن دليل افزايش قيمت اجاره بهاست يا خير؟ مدعي شد: بازار
مسكن هيچ زماني كمبود نداشته است و ما تمامي تلاش خود را براي
افزايش توليد مسكن در دستور كار قرار داده ايم. گفتني است، هرچند وزير
راه از ورود دولت به بازار اجاره بها خبر داده و بر همين اساس، به افزايش توليد
مسكن هم اشاره كرده است، اما آنچه كه بازار را تحت تاثير قرار مي دهد حرف هاي
مسئولان نيست و در حقيقت عملكرد آنهاست كه قيمتها را پايين مي آورد. به عبارت
ديگر، زماني مي توانيم از عملكرد دولت دفاع كنيم كه طرح هاي اعلامي آنها عملياتي
شده و تاثير آن در بازار مشاهده شود، وگرنه اگر تا سال 1400 هم دولتمردان وعده هاي
مختلفي درباره كنترل قيمت بدهند، باز هم گرهي از مشكل باز نخواهد شد. و نكته
پاياني اينكه براستي اگر مسئولان ذي ربط اعم از اجرايي و تقنيني و قضايي همچون
مردم فشار گراني ها ازجمله تورم شديد بازار اجاره را حس مي كنند در يك عزم جدي پا
به ميدان عمل بگذارند و يكبار براي هميشه غول گراني را حداقل در بخش اجاره و مسكن زمين
بزنند.
